La normativa che regola le distanze tra i fabbricati serve a impedire che tra le costruzioni che si fronteggino prospetticamente si creino intercapedini antigieniche e pericolose e ai fini del calcolo delle distanze non è importante la natura agricola del terreno e l’esistenza di un dislivello tra i fondi confinanti . Le norme non sono applicabili ai fabbricati quando questi sono disposti ad angolo però è possibile che esistano regolamenti locali ( comunali ) che stabiliscano punti di riferimento diversi per la misurazione delle distanze . Le norme sulle distanze tra ile costruzioni sono imprescrittibili , ma l’obbligo del loro rispetto può venire meno di fronte alla costituzione di una servitù oppure in forza di una usucapione ( ad esempio nel caso in cui sia stata aperta una finestra senza rispettare le distanze di legge da oltre venti anni ).
I limiti delle distanze delle costruzioni sono regolati da:
- codice civile ;
- norme nazionali ;
- norme locali (piani regolatori e regolamenti comunali )
Codice civile Gli articoli del c.c. che definiscono i limiti delle distanze delle costruzioni sono :
“art. 873 c.c. distanze nelle costruzioni: le costruzioni su fondi finitimi ( sono quelli che hanno in comune, in tutto o in parte, la linea di confine ) , se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di 3 (tre) metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.
art. 874 c.c. comunione forzosa del muro sul confine: il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione (2932) per tutta l’altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l’estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.
art. 875 c.c. comunione forzosa del muro che non è sul confine: quando il muro si trova a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine. Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.
art. 876 c.c. innesto nel muro sul confine: se il vicino vuole servirsi del muro esistente sul confine solo per innestarvi un capo del proprio muro, non ha l’obbligo di renderlo comune a norma dell’art. 874, ma deve pagare un’indennità per l’innesto.
art. 877 c.c. costruzioni in aderenza: il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza , ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente. Questa norma si applica anche nel caso previsto dall’art. 875; il vicino in tal caso deve pagare soltanto il valore del suolo. “
Le norme sulle distanze contenute nell’art. 873 del c.c., sono derogabili mediante convenzione stipulata tra i confinanti purché il suo contenuto non sia in contrasto con le norme degli strumenti urbanistici locali . Nel caso in cui ci sia contrasto la convenzione stipulata non è valida perchè le norme degli strumenti urbanistici locali sono inderogabili in quanto salvaguardano interessi generali e pubblici .
Per l’art. 875 del codice civile il proprietario del fondo contiguo dovrà preventivamente interpellare il proprietario del muro per sapere se intende estendere il muro al confine, procedere alla sua demolizione o arretrarlo alla distanza legale onde consentirgli di sottrarlo alla comunione . La mancata risposta dell’interpellato e, quindi, il suo silenzio assenso , equivarrà al mancato esercizio del potere di ostacolare la comunione forzosa .Trascorso il tempo, se il proprietario iniziasse a demolire il muro, farebbe una attività illegittima e inidonea ad impedire l’acquisto della comunione . Affinché si verifichi l’ipotesi di costruzione in aderenza, (art. 877 c.c.), è necessario che la nuova opera e quella preesistente combacino perfettamente , in modo che non rimanga tra i due muri, nemmeno uno spazio vuoto .
Norme nazionali
L’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, tutt’ora vigente, disciplina i limiti di distanza tra i fabbricati e dice che le distanze minime tra i fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.
2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di mt 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.
Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di: – ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7.- ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15; – ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.
Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano volumetriche.
L’art. 9 del D.M. n. 1444/68 si applica anche agli interventi di sopraelevazione e dunque anche alle ristrutturazioni che comportino un incremento non trascurabile dell’altezza del fabbricato. Infatti secondo la Suprema Corte la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti, e, quindi, anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione .
Nelle zone in cui vige la normativa cosidetta antisismica – contenuta nella legge 25 novembre 1962, n.1684 – non sono applicabili le disposizioni di cui agli artt.874, 876, 884 cod. civ., secondo le quali il proprietario del fondo contiguo al muro altrui ha la facoltà, rispettivamente, di chiederne la comunione forzosa, di innestarvi il proprio muro, di costruirvi il proprio edificio in appoggio, perchè è invece necessario che ogni costruzione costituisca un organismo a sè stante, mediante l’adozione di giunti o altri opportuni accorgimenti idonei a consentire la libera ed indipendente oscillazione degli edifici ( Cass.civ.,sez. II , 21,11,00, n.15005) .
Pertanto qualora sia eseguita una costruzione in aderenza senza il rispetto delle norme antisismiche , il proprietario dell’edificio contiguo ha il diritto di chiedere l’eliminazione dello stato di pericolo mediante idonei interventi tecnici che consentano la libera ed indipendente oscillazione degli edifici, e se ciò non fosse tecnicamente possibile mediante la riduzione in pristino .
Norme locali
I regolamenti locali ed in particolare i piani regolatori sono quelli che integrano e/o modificano le disposizioni del codice civile e possono stabilire una distanza tra edifici maggiore di quella di 3 metri ma non minore . Essi possono fissare le distanze non solo tra le costruzioni ma anche delle stesse dal confine e possono consentire anche le costruzioni in aderenza o in appoggio.
Una costruzione realizzata , senza rispettare le disposizioni sui limiti di distanza fra fabbricati stabiliti dalla legge e dagli strumenti urbanistici vigenti all’epoca della sua edificazione , può essere sanata solo nell’ipotesi in cui le nuove previsioni contenute in leggi e negli strumenti urbanistici successivamente approvati consentano quelle edificazioni che prima erano vietate .
Secondo un’ultimissima sentenza della Suprema Corte, ove due fondi siano delimitati da un muro comune, la linea di confine non si identifica con la linea mediana del muro medesimo, giacché su di esso, e sull’area di relativa incidenza, i proprietari confinanti esercitano la contitolarità del rispettivo diritto per l’intera estensione ed ampiezza. Ne consegue che, ai fini della misurazione della distanza legale di una siepe dal muro comune, si deve avere riguardo alla facciata del muro stesso prospiciente alla siepe, e non calcolarsi detta distanza rispetto alla linea mediana del muro comune .
Il proprietario che costruisce per primo determina ( principio di prevenzione) le distanze da osservare per le altre costruzioni da edificare sui fondi vicini ed ha tre possibilità e cioè :
1) costruire sul confine : di conseguenza il vicino potrà costruire in aderenza o in appoggio (pagando per tale evenienza, ai sensi dell’art. 874, la metà del valore del muro);
2) costruire con distacco dal confine: e cioè alla distanza di un metro e mezzo dallo stesso o a quella maggiore stabilita dai regolamenti locali; in tal caso il vicino si vedrà costretto a costruire alla distanza stabilita dal codice civile o dagli strumenti urbanistici locali;
3) costruire con distacco dal confine ad una distanza inferiore alla metà di quella totale prescritta per le costruzioni su fondi finitimi salvo il diritto del vicino, che costruisca successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando il valore del suolo; in tal caso, il vicino potrà costruire in appoggio, domandando la comunione del muro che non si trova sul confine (ed in tale ipotesi deve pagare, ai sensi dell’art. 875 c.c., la metà del valore del muro) oppure in aderenza.
Il principio della prevenzione, nei rapporti tra privati, opera anche nel caso in cui la prima costruzione sia stata realizzata senza i prescritti permessi urbanistici e quindi sia illegittima . Infatti la sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici esercitano effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici – amministrativi, penali e/o fiscali fra Pubblica Amministrazione e privato e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati confinanti derivanti dalla eventuale violazione delle distanze legali previste dal codice civile e dalla norme regolamentari di esse integratrici. Ne consegue che, ai fini della decisione delle controversie tra privati derivanti dalla esecuzione di opere edilizie, sono irrilevanti sia l’ esistenza che la mancanza della licenza o della concessione o il rispetto di tutte le normative .
Il criterio della prevenzione non è valido nel caso in cui il regolamento edilizio del Comune fissi le distanze non solo tra le costruzioni ma anche delle stesse dal confine in questo caso chi costruisce per primo non può costruire a distanza inferiore dal confine . Invece se il regolamento consente anche di costruire sul confine (in aderenza o in appoggio) è valido il principio della prevenzione e chi costruisce per primo ha tre possibilità per edificare .
Nel caso della sopraelevazione , il criterio della prevenzione non esclude che il preveniente sia tenuto al rispetto della sopravvenuta disciplina urbanistica , integrativa di quella dettata dal codice civile , e che debba pertanto effettuare la sopraelevazione del proprio fabbricato rispettando la diversa distanza legale stabilita da tale disciplina .
La normativa stabilisce quale debbano essere le distanze tra le costruzioni , però che cosa si intende per “costruzione “ ?
Per “costruzione” si intende qualsiasi opera o manufatto, stabilmente infissa al suolo, di qualunque materiale avente le caratteristiche della solidità, stabilità, compattezza e non completamente interrato.
Sono sa considerarsi costruzioni anche le strutture accessorie di un fabbricato (ad esempio una scala esterna in muratura) , mentre non devono essere considerati gli elementi che hanno funzione puramente ornamentale, le condutture elettriche ed i pali che le sostengono, i manufatti interrati, i muri di contenimento.
Il muro di contenimento di una scarpata, o di un terrapieno naturale, non può considerarsi “costruzione” per la parte che assolve alla sua specifica funzione, e, quindi, dalle fondamenta al livello del fondo superiore, qualunque sia l’altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento.
Rientrano nel concetto di costruzione:
- la tettoia che avanza rispetto all’edificio già esistente;
- una baracca di zinco costituita solo da pilastri sorreggenti lamiere, priva di mura perimetrali ma dotata di copertura;
- i balconi;
- una pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici ;
- scala esterna in muratura ;
- un chiosco annesso all’impianto di distribuzione di carburante ;
- un manufatto, con finestra, coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, destinata a fienile, magazzino e pollaio ;
- un’autorimessa ovvero tettoia a copertura di posti-auto;
- traliccio metallico alto oltre trenta metri con annessa cabina, destinata alla diffusione radiomobile ;
- il muro di contenimento tra due fondi posti a livelli differenti, qualora il dislivello derivi dall’opera dell’uomo o il naturale preesistente dislivello sia stato artificialmente accentuato ;
- un corpo avanzato, privo di aperture, incorporato in uno degli edifici antistanti ;
- gli sporti od aggetti che abbiano dimensioni tali da ampliare la superficie o la funzionalità del fabbricato (scale, terrazze e corpi avanzati detti anche “aggettanti” ) hanno il carattere di costruzione, e devono esser inseriti nel calcolo delle distanze .
Non rientrano nel concetto di costruzione :
- pali e condutture elettriche ;
- una caldaia murale ;
- uno zoccolo basso in muratura con rete metallica infissa ;
- i manufatti realizzati all’interno di preesistenti costruzioni eseguite in appoggio o in aderenza ad un muro comune sul confine;
- il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno realizzato per evitare smottamenti o frane ;
- il muro di cinta con altezza non superiore ai tre metri;
- la sporgenza di un tetto di modesta entità ;
- l’edificazione del parapetto che non abbia determinato alcun aumento di superficie o volume in grado di modificare la servitù di veduta preesistente.
- le costruzioni completamente interrate
- le costruzioni presenti sullo stesso fondo
- le costruzioni volte ad eliminare le barriere architettoniche;
- gli sporti od aggetti di limitata consistenza e con funzione decorativa ( la mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili ) . I cornicioni non dovrebbero essere considerati , però, ci sono molti regolamenti edilizi che stabiliscono per essi una sporgenza massima da non superare , nel caso che si superano le dimensioni massime occorre rispettare la distanza dalle costruzioni
La legge prevede nel caso di violazione delle distanze che il proprietario abbia diritto – qualora venga realizzata una costruzione per la quale devono essere rispettati i distacchi dal confine – alla riduzione in pristino ed al risarcimento del danno . Unico legittimato a fare domanda di riduzione in pristino è il proprietario dell’immobile rispetto al quale la distanza della costruzione eseguita sul fondo finitimo sia inferiore a quella legale.
L’art. 872 c.c., concede al proprietario del fondo vicino, che dalla violazione della distanza lamenti un danno, oltre all’azione risarcitoria di natura obbligatoria, quella ripristinatoria di natura reale.
L’azione di natura reale volta all’eliminazione fisica dell’abuso deve essere proposta necessariamente nei confronti del proprietario della costruzione illegittima anche se materialmente realizzata da altri , potendo egli soltanto essere destinatario dell’ordine di demolizione che il ripristino delle distanze legali tende ad attuare.
L’azione per ottenere il rispetto delle distanze legali non si estingue per il decorso del tempo, essendo imprescrittibile, salvo gli effetti dell’eventuale usucapione, la quale dà luogo all’acquisto del diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale.
Per vedere e misurare la distanza che esiste tra i fabbricati è possibile richiedere l’estratto di mappa catastale relativamente alla zona che interessa o presso gli uffici del Territorio oppure utilizzando i servizi offerti da visura-online .com cliccando qui
